彭秀珩的空间

房屋预告登记是否有抵押效力

　　问：房子在购买时候，抵押给银行，并在房屋建设局和土管部门进行了预告登记。如果房屋被法院查封了，银行有没有优先受偿权?

　　答：意见如下：

　　银行对该房屋的预告登记，具有抵押效力，享有优先受偿权。预告登记是将来实现物权的变动进行的登记，具有对抗第三人的效力。

　　理由如下：

　　1、预告登记是将来实现物权的变动进行的登记。将来实现物权是将来能够取得物权或者发生物权变动。当事人签订了期房买卖合同，虽然房屋尚未建成，买受人李英尚未取得物权，但为了保障期房买卖债权的实现，而向登记机构办理商品房预售登记。买受人李英为了保障自己能够依据合同完整地获得该房产的所有权，通过在实际交付之前的提前登记，使得自己的债权具有对抗其他权利人的效力。

　　2、预告登记是为了进一步明确保障将来实现物权的效力。在预售时房屋还没有建成，也没有实际交付，当事人并没有取得所有权。预告登记后，房屋尚未建成前，主要产生一种具有一定物权效力的债权，买受人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利，从而使其依据房屋买卖合同享有的债权得以实现。该优先不是优先购买权，而是权利优先实现。在房屋合法建成后，房屋所有权依法发生，买受人扣押直接申请办理初始登记，将房屋所有权登记到自己名下。

　　3、预告登记是具有对抗第三人的效力。基于预告登记，能够使普通的债权产生一种对抗第三人的效力。签订了《商品房买卖合同》，在没有办理预告登记前，当事人之间还是一种合同债权的关系;在预告登记后，合同债权产生了一定的物权效力，买受人的合同债权具有对抗第三人的效力。如果开发商将该房屋另行出售，其行为不发生物权效力;当然，另行出售的买卖合同仍然有效。

　　综上，依照《中华人民共和国物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。银行对该房屋的预告登记，具有抵押效力，享有优先受偿权。